Những loại giao dịch về nhà ở gồm mua bán, cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, thừa kế, v.v. Mỗi loại giao dịch có tính đặc thù đi kèm với các quy định khác nhau, đặc biệt trong việc chuyển nhượng nhà ở thương mại. Vậy những người chuyển nhượng các hợp đồng mua bán BĐS cần lưu ý điều gì?
ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Căn cứ Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở nhưng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ.
- Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó;
- Trường hợp bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
NHỮNG LƯU Ý QUAN TRỌNG TRONG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Quy định chi tiết và rõ ràng đối tượng hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là nhà ở thương mại. Theo khoản 4 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.
Nhà ở có thể được hiểu là công trình xây dựng gắn liền với đất, là một ngôi nhà độc lập hoặc căn hộ có không gian làm nơi cư trú, sinh sống dùng cho các cá nhân, hộ gia đình. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán đang phải tồn tại, đang xây dựng. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành, đây là trường hợp mua bán nhà ở trong dự án.
Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định lựa chọn nhưng phải đảm bảo phù hợp được quy định tại Điều 24 Luật Nhà ở 2014.
Quy định rõ về số tiền phải thanh toán, thời hạn thanh toán, cách thức thanh toán và điều khoản thay đổi phương thức thanh toán
Thông thường đây là điều khoản mà các bên sẽ quy định tương đối rõ ràng và đầy đủ trong hợp đồng. Tuy nhiên hay thiếu xót về việc nêu rõ đã bao gồm thuế, phí, chi phí phát sinh có liên quan hay chưa (như chi phí đi lại); quy định thanh toán chuyển khoản ngân hàng nhưng không nêu thông tin tài khoản, không quy định bên nào sẽ chịu phí ngân hàng…
Thỏa thuận điều khoản giải quyết tranh chấp phù hợp
Một số lỗi thường gặp có thể gặp như: các bên thỏa thuận thẩm quyền tài phán ở nước ngoài, không thuận tiện cho bên Việt Nam khởi kiện, các bên thỏa thuận lựa chọn trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp nhưng không nêu tên Trung tâm trọng tài hoặc nêu sai tên Trung tâm trọng tài…
Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, có trụ sở hoặc do các bên có quyền tự thỏa thuận với nhau chọn Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, có trụ sở căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 có thẩm quyết giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại.
Thẩm quyền ký kết hợp đồng của các bên
Đây là yêu cầu rất quan trọng bởi lẽ theo quy định của Điều 142 Bộ Luật Dân Sự 2015, nếu hợp đồng thương mại được ký kết bởi người không có thẩm quyền đại diện theo quy định, hợp đồng này sẽ không phát sinh hiệu lực đối với cá nhân, tổ chức được đại diện.
Trên đây là những thông tin quý khách hàng đáng lưu ý khi soạn thảo hoặc kí kết các hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại. Brown Group hi vọng có thể mang lại nhiều thông tin hữu ích cho quý khách hàng.
NHẬN KÝ GỬI VÀ HỔ TRỢ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG
Quý khách hàng và nhà đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng hoặc mua các sản phẩm chuyển nhượng từ các dự án BĐS nghỉ dưỡng cao cấp, có thể liên hệ Brown Group theo hothine 0944.885.666 để được hỗ trợ.
Đọc thêm: THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG MEYHOMES CAPITAL PHÚ QUỐC